2020年第一季度重点城市开盘268次 房源近5万套 去化率均值为66%

2020 年第一季度，在新冠疫情影响下，中央保持房地产政策调控定力，多部门表态坚持“房住不炒”定位不变，按照“因城施策”的基本原则，加快建立房地产金融长效管理机制，不将房地产作为短期刺激经济的手段。2月，受新冠疫情影响，多地线下售楼处停止营业、项目开复工延迟，房地产行业也受到较大影响。从 2020 年第一季度重点城市开盘情况来看，成都、杭州和长沙仍保持较高水平，从去化来看，北京和杭州去化效果非常好，平均去化率均超 8 成。

1 、开盘量：重点城市开盘 268 次，推出房源近 5 万套

2020 年第一季度，14 个重点城市住宅类项目共计开盘 268 次 ， 推出房源近5万套。其中一线城市广州开盘量较大，共计开盘 16 次；二线城市中成都、杭州和长沙开盘次数较多，分别为 49 次、48 次和 47 次。北京、深圳、苏州和南昌开盘量相对较少。

从各城市单项目推盘量来看，2020 年第一季度，成都彭州海德花园夺得项目推盘套数排行榜榜首，1 月 12 日开盘一次性推出 806 套房源，该项目为老推新，位于彭州市，属刚需项目，开盘均价为 5382 元/平方米。

2 、去化情况：平均去化近 7 成，北京、杭州去化效果较好

★第一季度重点城市新开盘去化率均值为 66%，北京、杭州去化超8成

2020 年第一季度，全国 14 个重点监测城市新开住宅项目当天去化率均值为 66%。平均去化率自 2019 年一季度以来维持较低水平运行，至 2020年一季度 1 月平均去化近 6 成，2 月受疫情影响开盘项目较少，去化有所上升，3 月份回落至 62%。整体来看，今年第一季度去化水平稍高于去年同期。

分城市来看，5 个城市去化率超过平均水平。北京和杭州第一季度市场供应较紧张，去化效果非常好，一季度平均去化均超 8 成；上海和武汉去化也非常好，去化率分别为78%和 73%。而重庆、天津和南京平均去化率分别为 45%、41%和 38%，在监测城市中开盘去化效果较为一般。

★2020 年第一季度共有 56 个项目开盘售罄，杭州、成都和南京分别占26席、9 席和 8 席

从项目去化情况来看，2020 年第一季度共有 56 个项目开盘售罄，主要集中在杭州、成都和南京，其中杭州较多，占据 26 席，三个城市合计占比接近全部售罄项目的 77%。

从开盘去化率排行榜来看，66%的项目为刚需楼盘，中高端改善项目占比超 3 成。部分刚需项目需求较旺盛，在开盘量较大的情况下，仍能实现在开盘当日售罄。如 1 月 15 日开盘的成都的炎华置信花千集，开盘当日推出583 套房源，当天推出房源全部售罄；另外，去化效果非常好的刚需楼盘郊区、远郊区占比较高，随着城市的发展、扩建，郊区、远郊区的配套、*等资源得到明显升级改善，价格相对较低的郊区、远郊区刚需产品开始受到购房者关注和青睐。

3 、定价策略：一季度重点城市开盘价格稍有下跌

2019 年以来，中央坚持房住不炒，房价处于微幅上涨态势。进入2020年一季度，受疫情影响从监测的 14个重点城市的重点项目来看，新开盘价格稍有下跌，其中 1 月延续上一年稳中微升态势，2月疫情爆发仅监测到 4个城市有项目选择开盘，且价格有所下调，3 月价格趋稳。整体来看超 6 成城市开盘项目选择平开，选择价格上涨或下调的项目占比均接近两成。

★整体平均跌幅约为 0.7% ，近两成城市开盘均价下跌

重点城市开盘价格整体有所下跌，18.5% 的楼盘略有下降。监测数据显示，第一季度多数城市新开盘项目价格以下跌或持平为主（加推盘与上次开盘相比，纯新盘与周边同类 3 个以上项目均值相比），平均跌幅为 0.7%。2020年第一季度新冠病毒疫情爆发，中央保持房地产政策调控定力，多部门表态坚持“房住不炒”定位不变，按照“因城施策”的基本原则，加快建立房地产金融长效管理机制，不将房地产作为短期刺激经济的手段，整体市场入市项目较少，价格有所下调，约有 18.5%的楼盘考虑以价换量，选择入市价格下调，如杭州的凤起钱潮，2 月 29 日老盘新开，价格较上次开盘均价下降14.0%。

从新开盘项目定价占比情况来看，2020 年第一季，度近 2 成的项目较上次开盘（或较周边）价格上涨，63.0%的项目价格与上次开盘（或较周边）持平，18.5%的项目较上次开盘（或较周边）下跌。分季度来看，2020 年一季度高开项目占比较前一季度下降约 1.4 个百分点，选择平开的项目较前一季度减少 1.4%，采取低开的项目占比较前一季度上升 2.8 个百分点，一季度以来，一方面受疫情影响，房企资金压力较大，另一方面购房观望情绪较重，市场价格较前一季度小幅回落。

分城市来看，2020 年第一季度上海低开项目占比较大，采取降价策略的开盘项目占比约为 75%，天津和苏州等城市涨跌互现，选择高开和低开项目占比持平为 5 成，这些城市受到疫情影市场需求较弱；另外，杭州价格变化分布占比较均匀。

★纯新盘：一季度持平项目占比近六成

中指监测数据显示，2020 年第一季度，监测的 14 个重点城市纯新盘较周边同质产品价格平均上涨 0.1%，高价开盘项目较周边同类产品的价格平均涨幅约为 7.2%，低价开盘项目价格平均降幅约为 6.9%。分月来看，1 月楼市进入调整期，平开项目占比近六成，2 月受疫情影响无纯新盘入市，进入3月，选择高开和低开的项目占比均有所扩大。

★老推新：项目定价以高开或持平为主，重点监测城市超 4 成价格上涨

2020 年一季度，重点监测城市老推新项目开盘价格呈稳中微升态势，其中北京平均上涨幅度较高，约为 2.0%，南京和长沙次之，平均涨幅在 1%左右，均超过平均线。

总体来看，2020 年首个季度，疫情下市场供需较为合理，老推新价格整体呈稳中微涨态势，整体涨幅为 0.1%。部分项目两次开盘时间间隔较长，涨幅较为突出，如长沙的江山帝景时隔 7 个月于 1 月 10 日加推 360 套房源，较上次开盘涨幅约 9%。由于项目定位为刚需人群，开盘日即售罄。

4 、产品定位：刚需类楼盘占比达 74.6% ，平均去化水平近6成

从重点城市推盘项目的产品定位情况来看，2020 年第一季度开盘项目刚需产品占绝对主流。74.6%的楼盘主推针对首次置业或首次改善的刚需类产品户型，24.6%的项目主要面向中高端改善型需求，0.7%的项目推出不限购的商住产品，主要面向投资客户及部分受限购条件制约的自住购房者。

刚需类项目平均去化率近六成。市场上主流产品仍为刚需项目，14 个城市刚需类项目占比达 74.6%，平均去化率 59.2%。

从去化较好的刚需产品项目特色来看，主力户型集中在 80 ㎡上下的二居和三居，多具备交通便利、居住环境、价格、房企品牌吸引力等优势的产品。如武汉的幸福时代大家属地铁沿线盘且是品牌房企开发；另外青岛的鑫江玫瑰园-花漾里和南昌的绿地悦滨江因具备总价低、价格优势的项目特色，开盘当日表现不俗。

中高端改善类项目占比达 24.6%，较去年同期回落。14 个城市中高端改善类项目占比达 24.6%，平均去化率 59.9%。监测数据显示，一季度去化非常好的中高端项目集中于一线城市上海和热点二线城市杭州、成都等，去化情况较好的项目户型多集中在三至四居的大户型：项目特色主要涉及品牌地产、交通便利、品质居所和舒适宜居等方面。

表：2020 年第一季度部分改善型项目开盘去化情况

投资型项目仍以小户型公寓 Loft 产品为主 ，具备配套优势 、 品牌地产项目特色。 2020 年一季度，受疫情影响，投资型项目入市较少，项目集中开盘的城市主要出现在热点二线城市南昌。推出主力户型为 30-40 ㎡的一居和二居，项目特色主要是配套优势、品牌地产、产品力强、不限购 Loft 等，去化表现较好或一般。如武汉的江旅都市方舟推出公寓产品具备品牌房企、配套优渥、不限购等特点，当天开盘去化率约 6 成。

5 、客户情况：疫情未减刚性产品需求，*房产品受关注

刚需客户普遍看重交通配套齐全、*房。根据调研现场客户访谈获悉，刚需群体年龄段普遍在 35 岁以下和 35-45 岁两个区间段，购房群体年龄偏向中青年，工作、家庭成为影响这个购房群体的主要因素，客户主要考虑项目是否具备*资源、交通便利性、生活配套齐全性和总价承受能力。

中高端改善客户主要考虑配套成熟、大户型的产品。中高端改善客户群体年龄段主要集中在 35-55 岁之间，该群体大部分已组建家庭，需要满足众多家庭成员不同居住生活需求，户型、地理位置、交通、居住环境都是中高端改善群体客户的首选。

数据来源：CREIS 中指数据